Deliberação sobre imóvel financiado em caso de divórcio
Advogado Direito Civil Direito Processual Civil Familia
Publicado em 16/12/2020 09:42:48 Primeiramente deve-se observar em qual regime de bens o casamento foi celebrado, se há algum pacto antenupcial e a data em que o imóvel foi adquirido. Levando em consideração o regime mais usual que é comunhão parcial de bens, pois na ausência de escolha dos nubentes esse é seguido, tudo que for adquirido a partir da união é dividido meio a meio, lembrando que isso se estende também as dívidas. Havendo o divórcio isto não exime o pagamento do imóvel financiado, podendo o nome de ambos serem negativados e inclusive o imóvel ir a leilão.
Os bens adquiridos na constância do casamento serão partilhados em igual proporção, ainda que a contribuição financeira dos cônjuges para aquisição do patrimônio tenha sido desigual.
Havendo acordo entre as partes, um dos ex-cônjuges adota a parte do outro e assume as parcelas ainda a vencer. Cabe destacar que tal decisão deve ser formalizada através de um acordo extrajudicial por escritura pública ou na ação de divórcio perante o juiz. A instituição credora deverá ser comunicada, a fim de realizar uma nova análise de crédito e se aprovada, deverão ser providenciadas às devidas alterações contratuais. Caso a parte não tenha condições financeiras, o financiamento continuará no nome de ambos, a responsabilidade é solidária.
As partes podem ainda, de comum acordo, optar por realizar a partilha de bens somente após a quitação do imóvel, neste caso, pode-se decidir por alugar o imóvel com a divisão da renda entre ambos. Ainda, um dos cônjuges pode permanecer no bem mediante o pagamento de um aluguel àquele que não está a usufruir do imóvel.
Não existindo acordo entre as partes, a alternativa é ratear a dívida, cada um assumirá o seu percentual e os encargos da responsabilidade do financiamento. Após a quitação, podem colocar o imóvel à venda e dar a quota parte de cada um.
No caso de nenhum querer ficar com o imóvel, o melhor a se fazer é colocar o imóvel a venda antes de quitá-lo. Podendo assim, transferir o financiamento imobiliário para terceiros ou vender o imóvel em leilão público.
Outra hipótese é a promessa de doação em acordo judicial de separação ou divórcio.
O Ministro Paulo de Tarso Vieira Transteverino, leciona em obra coordenada por Miguel Reale e Judite Martins costa, que a única hipótese de promessa de doação que tem sido tolerada pela jurisprudência é aquela correspondente a situações comuns nos processos de separação ou divórcio, em que os cônjuges separandos ou divorciandos celebram acordo perante o juízo da vara de família, assumindo o compromisso de doar a totalidade ou parte dos bens do casal para os filhos. O doutrinador esclarece que a referida promessa não constitui apenas uma mera liberalidade, mas sim, uma forma de superar o impasse na sua partilha em proveito da paz familiar e social, razão pela qual tem sido garantida a sua exigibilidade concreta.
«(...) A única hipótese de promessa de doação que tem sido tolerada pela jurisprudência são aquelas situações comuns nos processos de separação em que os cônjuges separandos celebram acordo perante o juízo da vara de família, assumindo o compromisso de doar a totalidade ou parte dos bens do casal para os filhos (...). Buscando um consenso jurisprudencial, a 2ª Seção do STJ, composta pelas duas turmas indicadas, superou a divergência, firmando-se no sentido da validade e da eficácia do compromisso de transferência de bens assumido pelos cônjuges na separação do casal (...) Efetivamente, mostra-se mais correta a orientação traçada pela 2ª Seção do STJ, na linha dos precedentes da 3ª Turma, pois esse compromisso assumido por qualquer dos cônjuges no processo de separação, de doação dos bens integrantes do patrimônio do casal aos filhos, não constitui apenas uma liberalidade, mas uma forma de superar o impasse na sua partilha em proveito da paz familiar e social. Por isso, deve ser garantida a sua exigibilidade concreta. Portanto, embora não se reconheçam, em regra, efeitos para o pactum donando no direito brasileiro, tem sido atribuída eficácia ao compromisso de doação de bens assumido por qualquer dos cônjuges no processo de separação do casal. Finalmente, essa mesma orientação tem plena aplicação não apenas nos casos de separação, mas também nos processos de divórcio (...).» (Contratos Nominados II - Contrato Estimatório, Doação, locação de Coisas, Empréstimo: Comodato e Mútuo, 2ª Edição, Editora Revista dos Tribunais, págs. 85-86)
Esclarece Theotonio Negrão, em seus comentários ao CCB/2002, art. 541, caput que: «a doação far-se-á por escritura pública ou instrumento particular», citando ainda, a seguinte ementa: «Admite-se doação dos pais aos filhos, no acordo de separação judicial, servindo a carta de sentença como título para o registro de imóveis (RT 613/261, JTJ 259/374)» (Código Civil e legislação civil em vigor, Ed. Saraiva, 33ª edição, Editora Saraiva, pág. 244).
Jurisprudências:
«1. Não constitui ato de mera liberalidade a promessa de doação aos filhos como condição para a realização de acordo referente à partilha de bens em processo de separação ou divórcio dos pais, razão pela qual pode ser exigida pelos beneficiários do respectivo ato. 2. A sentença homologatória de acordo celebrado por ex-casal, com a doação de imóvel aos filhos comuns, possui idêntica eficácia da escritura pública. 3. Possibilidade de expedição de alvará judicial para o fim de se proceder ao registro do formal de partilha. 4. Recurso especial provido.» (STJ Terceira Turma - REsp 1.537.287/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 18.10.2016)
«Autor que ajuizou ação com objetivo de obter o fim do condomínio, com alienação judicial do imóvel descrito na petição inicial Sentença de improcedência - Reconhecimento, de ofício, da carência de ação - Demandante que não detém interesse de agir, na medida em que, por ocasião do divórcio, entabulou promessa de doação do imóvel ao filho, tão logo quitado, reservado, até a concretização da condição suspensiva, o usufruto do bem à ré Promessa de doação que foi homologada por sentença, já transitada em julgado - Jurisprudência consolidada do STJ que atribui à sentença homologatória de tal acordo eficácia de escritura pública, cabendo ao autor, tão somente, cumprir com o quanto assumido em relação aos pagamentos, a fim de viabilizar a oportuna doação do imóvel aos filhos Ausência de interesse de agir em relação à venda do bem caracterizada, na medida em que não mais é condômino - Processo extinto sem análise do mérito RECURSO DESPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO.» (TJSP: Apelação Cível / Condomínio: 1001129-85.2019.8.26.0445 – Relator(a): Angela Lopes – Comarca: Pindamonhangaba Órgão julgador: 9ª Câmara de Direito Privado julgado em 14/04/2020 Dje 14/04/2020)